Аванс или задаток при покупке квартиры: разбираемся в особенностях

avans-zadatokОформление недвижимости требует времени. И за этот период может произойти все что угодно. Например, продавец найдет другого покупателя, который согласится купить квартиру дороже. И покупатель на рынке жилья может присмотреть себе более выгодный вариант. Ситуация с ценами на недвижимость иногда в состоянии изменится настолько, что одна из сторон вообще захочет отказаться от заключения сделки. Как же застраховать себя от непредвиденных изменений?

Гражданское законодательство предусмотрело на этот случай задаток при покупке квартиры. Именно внесение определенной суммы до момента окончательного расчета и должно послужить гарантией заключения сделки на ранее оговоренных условиях.

Что подразумевается под задатком

Задаток – это определенная денежная сумма, которая выдается одной стороной сделки другой в счет причитающихся платежей, в качестве обеспечения и подтверждения обязательств. Ключевым является то обстоятельство, что сумма вносится как часть платежа по договору. Но возникает вопрос о том, а какой же договор должен быть заключен, чтобы внесенная сумма его обеспечивала и подтверждала? Из смысла гражданского законодательства следует, что это должен быть договор купли-продажи со всеми прописанными в нем существенными условиями. Другими словами, сам по себе «договор задатка» при покупке квартиры или «соглашение о задатке» не имеют самостоятельной юридической силы, если не заключено основное соглашение, которое они и призваны обеспечивать. Поэтому переданная покупателем продавцу сумма задатка при возникновении между ними разногласий будет рассматриваться судом как аванс.

Аванс и задаток при покупке квартиры. В чем разница

Авансом в гражданском законодательстве считается некая денежная сумма, которая передана продавцу в счет причитающихся по договору платежей. Аванс, в отличие от задатка, возвращается в том же размере, в котором он был и внесен. И если продавец начнет уклоняться от заключения основного договора, он будет обязан вернуть покупателю только ранее переданные ему деньги, а не их удвоенную сумму. И он не сможет оставить эти средства у себя, а будет обязан их возвратить, если покупатель передумает заключать сделку. Не спасает и расписка в получении задатка за квартиру. Хотя многие уверены, что выполнив требование Гражданского кодекса РФ о заключении соглашения о задатке в письменной форме, надежно гарантируют себя от возможных неожиданностей. Но это не так. Судебными органами в случае возникшего спора переданная сумма будет трактоваться как аванс. Юристы, специализирующиеся на продаже недвижимости, рекомендуют в таких случаях заключать предварительный договор купли-продажи в строго определенной форме. Можно использовать стандартный бланк, но документ нельзя озаглавливать как «Договор задатка» или «Соглашение о задатке». Это чревато осложнениями в случае судебного спора по делу.

Как правильно составить предварительный договор

В предварительном договоре указывают все существенные условия заключения сделки купли-продажи недвижимости. В документе слово «задаток» лучше не употреблять, а заменить его словосочетанием «обеспечительная сумма» или «гарантийная сумма в подтверждение обязательств». В нем нужно прописать неустойку в виде штрафа или пени за ненадлежащее выполнение пунктов соглашения. Законодатель предоставляет такую возможность. Так есть все шансы получить материальную компенсацию при нарушении обязательств второй стороной.

Мошенничество с задатком

Участились случаи, когда недобросовестные покупатели передают продавцу задаток за недвижимость, заранее не собираясь заключать сделку. Выждав определенное время, они обращаются в суд, где стараются доказать, что внесенная сумма была авансом. И продавец не просто должен ее вернуть в полном размере, но и заплатить штраф за незаконное удержание денег в течение указанного времени. При этом в исковом заявлении указываются большие штрафные санкции. Так дельцы зарабатывают значительные суммы. И суды вынуждены становиться на их сторону, поскольку мошенники действуют в рамках гражданского законодательства. Поэтому важно правильно подойти к оформлению задатка при покупке квартиры. Желательно учесть опыт практикующих юристов. Особенно специализирующих на сделках с недвижимостью.

Приводим краткий алгоритм передачи задатка

  1. Стороны проводят переговоры по поводу цены за квартиру, валюте расчета, способе и порядке передачи денег, сроков выселения и выписки.
  2. Оговаривается сумма обеспечения обязательств.
  3. Заключается предварительный договор. Желательно чтобы со стороны покупателя присутствовал юрист, так как покупатель в этой ситуации рискует больше, передавая продавцу значительную денежную сумму. Некоторые предпочитают оставлять деньги на хранение в банковской ячейке, предварительно оговорив условия доступа к ней с сотрудниками банка.
  4. Покупатель внимательно изучает все представленные продавцом документы на недвижимость. Уточняет у контрагента необходимые нюансы.
  5. Проверяется семейное положение продавца. Отсутствующие собственники подтверждают свое согласие на сделку нотариально заверенной доверенностью или заявлением.
  6. Покупатель передает продавцу сумму, прописанную в предварительном договоре, о чем в нем указывается отдельным пунктом. Документ подписывают все лица, участвующие в сделке.

Какой задаток давать при покупке квартиры

Большую сумму вносит продавец, если он очень заинтересован в приобретении именно этого недвижимого имущества. Так он старается лишить продавца возможности изменить свое решение после достижения всех договоренностей. Маленькая сумма делает сделку более безопасной, но позволяет сторонам нарушить условия договора с минимальными материальными потерями. Чем больше сумма задатка при покупке квартиры, тем выше шансы, что сделка будет заключена. Юристы рекомендуют давать задаток в пределах 5–10% от оговоренной суммы. Заставить соблюдать обязательства вторую сторону по сделке другим способом юридически сложно. Поэтому этот вид обеспечения получил среди юристов наибольшее распространение. Главное подойти к решению вопроса максимально трезво и свести к минимуму все возможные риски.

Вывод

При оформлении сделок с любой недвижимостью важно правильно оформить передачу задатка. Суд при малейшем сомнении трактует переданную сумму как аванс. При этом покупатель лишается права на получение материальной компенсации со стороны недобросовестного продавца за несоблюдение условий договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: