Как продать квартиру в ипотеке: варианты продажи

ключиКвартира, взятая в ипотеку, до полного расчета за нее остается собственностью банка. Процедура по продаже жилья была бы гораздо проще, если бы не обязательное присутствие представителя финансового учреждения при сделке. О том, как продать квартиру в ипотеке, попробуем подробнее рассмотреть в данной статье.

Вместо двух сторон, Продавца и Покупателя, которые обычно участвуют в сделке при купле – продаже, в данном случае есть третье лицо, и в этом вся проблема. Третьим лицом является сам банк – залогодержатель квартиры. Поскольку квартира обременена, никакая сделка без его участия просто невозможна. Однако способы продажи существуют и всего их три. Как проще можно продать квартиру в ипотеке и так ли это сложно, как кажется?

Продажа за наличные

  1. При решении о продаже квартиры, находящейся в ипотеке, за наличный расчет, нужно известить об этом банк и взять у него разрешение. Если пренебречь этим и не уведомить банк, сделка будет сорвана и просто запрещена. Должна быть предоставлена причина, в результате которой требуется срочное погашение кредита и продажа жилья. Продажа будет разрешена по причине переезда на новое место жительства, увольнения с работы, болезни, невозможности погашать кредит в результате ухудшения финансового положения и других реальных факторов. Банку не выгодно досрочное погашение, поскольку заранее составлен договор на определенный срок и в выплате процентов он не менее заинтересован. Причины о выставлении жилья на продажу должны быть весомыми, подтвержденными и заверенными нотариально. О том, что квартира имеет обременения, должен знать покупатель, ведь именно ему придется выплачивать ипотеку в дальнейшем, причем с уже начисленными процентами, без какого-либо перерасчета.
  2. В случае продажи квартиры необходимо выписаться из нее всем членам семьи, в том числе и несовершеннолетним детям. Здесь имеется тоже множество нюансов. Несовершеннолетнего ребенка выписать «на улицу» невозможно, нужно доказать, что другое место прописки (хотя бы временной) для него имеется.
  3. Покупатель должен дать задаток, соответствующий сумме ипотечного кредита. Оформление договора во избежание дальнейших недоразумений фиксируется нотариусом.
  4. В договоре расписываются обязанности для продавца, который после снятия данного обременения должен провести все меры по купле – продаже жилья. В договоре прописывается сумма сделки, порядок последующих выплат. Обычно цена продажи жилья делится пополам, первая часть – сумма задолженности перед банком, вторая часть причитается продавцу на руки.
  5. Обе части денежных средств хранятся на депозитных ячейках. После проведения сделки и получения покупателем права на жилье одна ячейка с долгом по ипотеке становится для него доступной, второй ячейкой распоряжается продавец. Покупатель с банком составляет новый договор, в котором указывается срок снятия любых обременений по купленной квартире.
  6. После того как обеими сторонами кредит в банке будет погашен, задолженность и закладная будут сняты.
  7. Следующим этапом становится снятие ограничений на жилье. Обременение снимается в Регистрационной палате, куда нужно обратиться вместе с сотрудником банка и подать заявление с прописанным сроком окончания ипотеки. Заявление подкрепляется паспортом собственника жилья, справкой о том, что задолженность погашена, закладной на проданное жилье, свидетельством о регистрации прав собственности.
  8. Оборотная сторона выданного свидетельства на собственность проставляется штампом. Это говорит о том, что ипотека закончена и обременений на квартиру больше нет.
  9. Только после пройденных этапов можно составить с покупателем договор купли — продажи и регистрацию сделки в органах УФРС, можно продать квартиру купленную в ипотеку и считать сделку завершенной.

Продажа квартиры покупателю в ипотеку

Данный процесс, взятие обремененной квартиры в ипотеку, стоит большого труда, но как вариант его все – таки можно рассматривать. Что нужно сделать?

  1. Уведомить банк о том, что квартира продается и кредит гасится досрочно.
  2. Между продавцом и покупателем заключается договор о задатке и заверяется нотариально.
  3. Задаток высчитывается от общей стоимости жилья и равняется сумме, которую должен продавец.
  4. Долг по ипотеке оплачивается покупателем. После чего банком выдается справка о том, что задолженность покрыта.
  5. Представителю банка и продавцу необходимо обратиться в УФРС, где написать заявление и снять возложенное обременение на жилье.
  6. Снятие обременений фиксируется печатью, которая ставится в свидетельстве на собственность.
  7. В качестве документов покупателем предоставляются:
    • выписка из ЕГРП на жилье о снятии ограничений
    • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги
    • справка о том, что все члены семьи, проживающие и прописанные в квартире ранее, выписаны. Выписаться из квартиры нужно в первую очередь. Выписка осуществляется в паспортном столе. Если выписать нужно несовершеннолетних детей, то возможно потребуется разрешение с отдела опеки — оценка квартиры, то есть заключение оценщика
  8. Предоставление всех собранных документов в банк. В случае его одобрения купля — продажа подлежит последующей регистрации в палате.

Продажа квартиры в ипотеке самим банком

Здесь в роли продавца выступает сам банк. Банк заинтересован в возврате взятых средств и идет на соглашение с продавцом, беря всю ответственность по продаже на себя. В данном случае нужно:

  • попросить банк продать жилье для досрочного погашения кредита;
  • покупателя ищет банк, и составляет соглашение, подписанное обеими сторонами, продавцом и покупателем, нотариально заверенное;
  • банк по своему усмотрению занимается депозитными ячейками, необходимыми для расчетов при сделке;
  • перечисление средств в ячейки осуществляется покупателем. Для расчета он может взять кредит в том же банке;
  • обе стороны заключают договор и регистрируют его в палате. Доступ к ячейке для продавца становится открытым.

Частой причиной, приводящей к необходимости продать квартиру, в настоящий момент находящеюся в ипотеке, становятся финансовые неурядицы. Образование просрочек, задолженности, пени вынуждает граждан принимать подобные решения. Если обязательства по ипотеке не выполняются, то можно просто лишиться и квартиры, и вложенных ранее средств. Продажа квартиры иногда становится единственным разумным решением в сложной жизненной ситуации. Заемщик может рассчитаться по кредиту, не испортить отношения с банком и разницу при продаже оставить себе.

[note]Практика показывает, что именно продажа, полностью согласованная с банком, не приносит особого ущерба продавцу, иногда банк отменяет даже штрафы и пеню и требует возврата только основного долга.[/note]

Наверное, иногда так поступить разумно. Стоит ли портить отношения с банком? Может через определенное время с покупкой квартиры повезет гораздо больше.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: