Как не стать обманутым при покупке квартиры

Как купить квартиру, чтобы не обманулиПокупка жилья связана с огромным риском потерять деньги и остаться ни с чем. Способов «кинуть» покупателя – много, куш в случае удачи – большой, а возместить убытки даже закон не поможет.
Прежде чем подписывать любые бумаги и отдавать каким бы то ни было лицам свои кровные, надо узнать, как купить квартиру без обмана, чтобы обязательно применить все советы.

Квартира в новостройке «чистая», но вот совесть застройщика…

Бытует ошибочное мнение, что если покупать жилище на первичном рынке – в строящемся и особенно только что построенном доме, – то никакой обман не грозит. На самом деле даже самые крупные застройщики с вроде бы безупречной репутацией не всегда ведут себя порядочно – некоторые не прочь дополнительно обогатиться за счет покупателей различными сомнительными способами.

  1. Заключение договора купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры с третьей компанией.
  2.  Заключение договора купли-продажи с организацией, юридически никак не связанной с застройщиком, от имени которого продается жилье.
  3. Отсутствие в договорах с дольщиками конкретных сроков окончания строительства дома.
  4. Навязывание покупателю всяческих «дополнительных услуг», причем по ценам выше рыночных, без которых застройщик не подписывает основной договор.
  5. Продажа дольщикам квартир, ранее уже проданных каким-либо организациям, с которыми якобы прекращены договора купли-продажи. Впоследствии появится юрлицо и заявит права на приобретенное вами жилище, а вернуть деньги не удастся.
  6. Продажа жилого фонда, принадлежащего местным органам власти, с которыми у застройщика подписан инвестиционный контракт. В «купленную» квартиру вы в результате не поселитесь и денег обратно не вернете.
  7. Продажа квартир через жилищно-строительный кооператив, вследствие чего дольщику приходится оплачивать дополнительные расходы ЖСК. Причем суммы этих расходов будут постоянно расти, а доказать, что «не было такого уговора», вы не сможете.
  8. Продажа квартир с оплатой за квадратные метры, количество которых по завершении строительства оказывается гораздо меньшим, а в договоре нет пункта о возврате средств за излишне оплаченные квадраты.

Что делать, чтобы вас не обманули?
Не покупайте через ЖСК.Проверьте, кто на самом деле является собственником реализуемого жилого фонда. Соглашайтесь подписывать только надлежащим образом регистрирующийся договор участия в долевом строительстве. Проследите, чтобы в нем были оговорены сроки сдачи дома, возврата средств за «лишние метры» и многие другие важнейшие моменты, а дорогущие «дополнительные услуги» отсутствовали. Перед подписанием покажите договор юристу, а если вам не дают экземпляр договора на руки для детального изучения – лучше поищите жилище в других новостройках.

Думаете над покупкой квартиры не у застройщика, а у подрядчика?

Вас легко понять, ведь подрядчик продает дешевле, особенно если делает это напрямую, а не через агентство недвижимости. Но он может по тем или иным причинам не выполнить обязательства перед застройщиком, и тогда пострадают покупатели жилья. Если они подписали договор купли-продажи между собой, а подрядчик предлагает вам встречный договор – не соглашайтесь, так как можете не получить квартиру.

Вы не несете повышенных рисков лишь в том случае, если застройщик передает подрядчику жилые помещения по договору участия в долевом строительстве, а он реализует их по договору переуступки.

Не тратьте время на мошенников

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, не прибегая к помощи риэлтора, надо быть еще более внимательным и осторожным. Для начала выясним, что должно насторожить вас сильнее всего и в каких случаях, чтобы не кинули, лучше сразу отказаться от покупки, уйти и не связываться с подозрительными продавцами.

  • «Черные риэлторы-однодневки». Принимают клиентов в жилом помещении, наспех «задекорированном» под офис, или в другом, тоже не похожем на солидную контору. Предлагают квартиру по цене, явно ниже рыночной. С подписанием договора и внесением платы – всей суммы или немалого аванса – всячески торопят. Доверчивый покупатель отдает деньги и подписывает бумаги, которые суд потом признает недействительными, фальшивая фирма-риэлтор бесследно исчезает, а собственником помещения, где она «работала», оказывается добросовестный арендодатель, не ведавший, чем занимаются арендаторы. Не ведитесь – вежливо прощайтесь и покидайте лжеофис.
  • «Продам квартиру без посредников, срочно». Если квартиру продает собственник, а не профессиональный мошенник, но тоже страшно торопится со сделкой и не дает вам времени проверить, «чистая» ли его квартира – не покупайте, даже (или особенно) если продавец предлагает «большую скидку».
  • Продажа квартиры по дубликату. Гражданин получает дубликат приватизационного документа, затем находит на жилье двух покупателей, одному продает по оригиналу, а второму – по дубликату. Получает деньги с обоих покупателей и уезжает за границу. Один покупатель первым регистрирует договор и становится владельцем жилья, другой – остается ни с чем. Советуем узнать в приватизационном органе, выдавался ли дубликат документа о приватизации. Если да – покупать по оригиналу явно не стоит.
  • Наличие в квартире любых прописанных лиц. Если продавец не спешит выписываться из жилища сам и/или выписывать кого-либо, ссылаясь на всяческие личные обстоятельства, не будьте «матерью Терезой» или «милосердным самаритянином» и не слушайте красивых сказок. Потом не избавитесь от чужих людей, претендующих на проданную вам квартиру!
  • «Три пишем – тринадцать в уме». Подозрение должно возникнуть и в том случае, если продавец настаивает на указании в договоре купли-продажи гораздо меньшей суммы сделки, чем на самом деле. Крайне высока вероятность, что где-то затаился подвох, и договор окажется недействительным, а вернет вам продавец только те деньги, что указаны в документе, присвоив крупную разницу.

Несите ваши денежки, советуем мы… в банк

Может случиться такое, что вам очень сильно понравилась какая-то квартира, но пока вы будете проверять, всё ли «чисто», ее перехватит другой покупатель. Тогда придется пойти на заключение с продавцом предварительного договора и уплату аванса. А перед этим попросить у продавца для проверки минимум документов:

  • домовую книгу – убедиться, что в квартире никто не прописан;
  •  технические бумаги из БТИ – удостовериться, что в квартире не осуществлялись перепланировки, не согласованные в установленном порядке;
  • правоустанавливающие документы на жилой объект.

Также нужно предварительно проверить продавца «на глаз», не похож ли он на недееспособного.

[note]Договор заверьте у юриста, заслуживающего доверия, а при уплате аванса возьмите с продавца расписку. С помощью всего этого вы уменьшаете до минимума и риск обмана, и вероятность, что продавец предложит квартиру другому.
[/note]
А поскольку денег жилье стоит немалых, вот еще один совет: позаботьтесь о безопасной сделке с продавцом, существенно снижающей риск потери огромной суммы. Для этого обратитесь в банк, предоставляющий услугу банковской гарантии сделки. Внесите деньги на специально открытый счет, с которого они уйдут продавцу только после того, как банк убедится, что права собственности на жилье перешли от него к вам.

Что надо узнать, прежде чем покупать?

Вы последовали приведенным выше советам, как купить квартиру без обмана на «вторичке», «отшили» явных мошенников или недобросовестных продавцов. Но прежде чем подписывать решающий договор купли-продажи, следует провести углубленную проверку по многим пунктам, связанным с заветным жилищем, его нынешними и потенциальными собственниками.

  • Перепроверьте правоустанавливающие документы. Установите факт надлежащей регистрации договоров купли-продажи, мены или дарения. Убедитесь, что выполнены все прописанные в них условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки. Если квартира совсем недавно получена в дар или наследство и тут же продается – советуем не связываться: дарственная или завещание могут быть кем-то успешно оспорены, либо родственник наследника докажет свое право на проживание по завещательному отказу…
  • Убедитесь в отсутствии лиц, имеющих право претендовать на квартиру. Узнайте в ООП, обеспечены ли жильем несовершеннолетние дети собственника. Получите письменное согласие на продажу жилища супруга, даже бывшего, если они в разводе. Не забудьте об обязательном удостоверенном нотариально согласии всех собственников, если жилье находится в общей собственности.
  • Изучите историю. Напоминаем, попросите домовую книгу и убедитесь, что все «бывшие» из квартиры выписались. Проверьте техническую документацию касательно не согласованных с БТИ перепланировок помещения. А ещё узнайте, нет ли долговых обязательств. Выясните, нет ли долгов по квартплате и коммунальным платежам. Но самое главное – попросите выписку из ЕГРП. Если квартира часто переходила от одного собственника к другому, лучше ее не покупать. Если наложен арест или запрет на совершение сделок – сами понимаете. Если в течение трех последних лет были связанные с квартирой споры – потребуйте судебное решение в пользу собственника.
  • Проверьте качество квартиры. Осмотрите ее лично и только после этого делайте выводы. Желательно заказать техническую экспертизу, ведь поверхностный осмотр не дает гарантий, а заключение эксперта – дело другое.
  • Проверьте продавца. Если после завершения сделки он окажется недееспособным, суд признает договор купли-продажи недействительным не колеблясь. Извинитесь и предложите за ваш счет съездить в наркологический и психоневрологический диспансеры – пусть в обоих медучреждениях в его присутствии подтвердят, что он не состоит на учете, а лучше дадут справку с круглой печатью и подписью главврача.

Важно: если вы покупаете по доверенности, риск стать жертвой обмана возрастает.

Следует:

    • проверить саму доверенность – имеет ли она силу, и указано ли в ней право лица, которому она выдана, получать деньги вместо собственника;
    • навести справки о самом собственнике – жив ли, дееспособен, порядочный ли человек, не заявит ли после сделки, что подписал доверенность вынуждено (под угрозой).

Риэлтора тоже проверяем, и лишь потом доверяем!

Покупка квартиры через агентство недвижимости – вариант, привлекающий именно надежностью.
Доверился профессионалам – «и спи спокойно». На самом деле даже не «черным», а «белым» риэлторам нельзя доверять безоговорочно.
Серьезно отнеситесь к выбору агентства – узнайте о его репутации, изучите отзывы.

[important]Возьмите экземпляр договора и внимательно проштудируйте, прежде чем подписывать. Если вам его не дадут на руки, уходите искать другого риэлтора.
[/important]
Не связывайтесь с риэлторами, предлагающими просмотры квартир за деньги.

Даже если агентство заслужило ваше доверие, не теряйте бдительности и не отдавайте деньги до заключения договора и без расписки или квитанции.

Поинтересуйтесь историей квартиры. Убедитесь, что риэлтор выполнил свою обязанность и действительно всё проверил. Пусть предоставит вам исчерпывающие данные проверки. Какими они должны быть, что включать – см. выше.

Не давайте задатка, пока не ознакомились с историей жилища и не изучили договор задатка – в том числе на предмет соответствия Гражданскому кодексу РФ, обязывающему в случае срыва сделки по вине риэлтора возвращать клиенту двойную сумму.

Помните о «подводных камнях», связанных с покупкой жилья через агентство на «первичке» и у подрядчика. Риэлтор обязан удостовериться, действительно ли застройщик передал квартиру этому подрядчику, нет ли оснований признать соответствующий договор недействительным и т.д. Нередко агентства недвижимости берут с клиентов деньги, ничего не проверив. А в итоге недобросовестный подрядчик остается «ни при чем», застройщик – правым, а покупатель – «кинутым».

Покупка жилья – дело хлопотное и связанное с множеством рисков. Желаем вам пройти это испытание, не теряя внимания и осторожности, избежать обмана и обрести право владения жилищем, которое никто у вас не отнимет!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: