Можно ли досрочно погасить ипотечный кредит

досрочное погашение кредитаСогласно статистике, средняя российская семья берет ипотеку на 15-20 лет, но расплачивается за нее раньше. Средний срок выплат равен примерно шести годам. Менеджеры банков утверждают, что на досрочное погашение ипотеки решается 70% заемщиков. Многие считают, что это более выгодно, чем просто положить «свободные деньги в банк». Но на самом деле, все не так просто. Выгода «досрочки» зависит напрямую от системы кредитования и различных пунктов договора с банком (наличие обязательного ежегодного страхования, моратория на досрочное погашение в первые месяцы, требование дополнительного пакета документов и т.д).

Дополнительные комиссии и штрафы

Ранее главным аргументом против досрочного или частично досрочного погашения кредита были дополнительные комиссии, штрафные санкции. Сейчас Федеральный закон № 284-ФЗ от 19 октября 2011 года все это отменил. Внесены соответствующие изменения в ст. 809, 810 ГК РФ. Банки и другие финансовые организации не были довольны инициативой, так как заемщики теперь могут уменьшить выгоду от сделки, внеся деньги на счет.

Поэтому в договорах иногда присутствуют ограничения для клиентов: мораторий на досрочное погашение в первые три месяца, обязательство оформить дополнительный пакет справок… Фактически, банк ущемляет клиента в его праве, но перед законом чист. Если вы задаетесь вопросом, когда и как выгодно досрочно погасить ипотеку , проверьте свой договор на наличие «подводных камней». Лучше узнать об ограничениях до подписания договора, внимательно изучив все пункты, если думаете выгодно погасить долг раньше отведенного банком срока.

Плюсы досрочного погашения

Удивительно, но большинство заемщиков, решившихся на досрочное погашение ипотечного кредита, считает главной не материальную, а моральную выгоду. С человека спадает ответственность, он осознает, что квартира или дом теперь в полной его собственности, с недвижимостью можно обращаться по собственному усмотрению, например, подарить ее или сделать перепланировку, чего ранее не разрешал банк.

Материальная выгода, по мнению заемщиков, также есть. Кажется, что чем быстрее выплачен кредит, тем меньшая сумма процентов будет выплачена банку. Да, это так. Однако не всегда это выгоднее, чем, например, пристроить деньги, предусмотренные для погашения, на вклад.

У большинства банков в приоритете аннуитетная система расчета. При ней график платежей предусматривает одинаковую месячную сумму, включающую основной долг (тело кредита) и проценты, которые взимает банк. Несмотря на неизменную сумму, составные части ее меняются с каждой выплатой. Каждый месяц сумма погашения основной части кредита растет, а уменьшаются выплаты по процентам.

Представим, что ипотека составила 3 млн. рублей, с ежемесячным платежом около 40 тысяч. Срок выплат — 15 лет. В самом начале погашения из всех 40 тысяч для уменьшения основной суммы долга будет тратиться лишь около четырех (10%).

Логично, что если стоит вопрос, как лучше и более выгодно досрочно погасить ипотеку, ответом на него будет — рассчитаться с банком на ранних сроках, так как далее вы будете выплачивать, в основном, само тело кредита. И не сэкономите на процентах.

Сократить срок или уменьшить платеж?

Кстати, если заемщик частично погасил ипотеку с аннуитетной системой, банк ему предоставит возможность выбора, как дальше платить за кредит. Есть два варианта. Можно платить ту же сумму, но уменьшить срок. А можно — уменьшить ежемесячный взнос, оставив прежним срок кредитования.

[tip]Какой вариант лучше? С финансовой точки зрения обычно выгодно выбрать уменьшение срока, ведь таким образом насчитанные проценты уменьшаются.[/tip]

Однако в условиях кризиса и второй вариант может оказаться выгодней, так как финансовая устойчивость семьи становится выше. Например, если сократится доход, риски из-за невыплаты кредита не такие из-за меньшего обязательного платежа.

Особенности военной ипотеки

В России многие военнослужащие останавливаются на таком виде ипотеки как военная. Программа подразумевает, что кредит погашен средствами, которые предоставляются Федеральным бюджетом. Особенность заключается о том, что в определенный день месяца необходимые деньги поступают на счет военного, а после банк ее списывает.

[note]Так как заемщик не принимает никаких действий (кроме службы по контракту), кажется, что военная ипотека не может быть погашена досрочно. Однако договор с банком обычно это предусматривает.[/note]

Как погасить досрочно военную ипотеку, если контрактник не хочет ждать 20 лет для освоения безвозмездной субсидии и желает уволиться?

  1. Необходимо придти в банк и написать заявление.
  2. Внести собственные средства на счет.

Закон подразумевает, что военная ипотека может быть погашена материнским капиталом.

Кому не выгодно частичное погашение

В каких ситуациях невыгодно досрочное частичное погашение ипотечных кредитов?

  1. Если кредит, взятый по аннуитетной системе, перевалил за половину срока. Финансовые консультанты считают, что лучше положить «свободные» деньги в банк под проценты. Обычно это на несколько десятков тысяч выгоднее.
  2. Если есть вариант более грамотного инвестирования. Например, заемщик может выбирать — пустить ли средства от продажи автомобиля на досрочное погашение ипотечного кредита или же приобрести небольшую квартиру на этапе котлована за наличный расчет без заемных средств. Обычно второй вариант выгоднее, так как строящееся жилье вырастает в цене на 60-70% за пару лет. Затем квартиру можно продать и пустить деньги в оборот или погасить долг перед банком.

Как заплатить банку и погасить ипотеку досрочно

Если вы решились на внесение частичной или полной суммы займа, нужно оформить в банке соответствующее заявление. Причем в договоре обычно указан срок (обычно 30 дней), за который надо сообщить об этом намерении. Второй раз необходимо придти в банк для оплаты.

Иногда после рождения второго ребенка родители решают, что можно погасить долг перед банком за квартиру материнским капиталом. В этом случае не обойтись без заявления. В банке также следует попросить справку об остатке задолженности. Далее все это вместе с паспортом, сертификатом, договором ипотеки, свидетельством права собственности отдается в Пенсионный фонд. Если проблем с документами нет, Пенсионный фонд сам зачислит средства материнского капитала для погашения ипотеки. Банк же должен выдать семье новый график для платежей. Если ипотека погашена полностью, выдается справка о прекращении оплаты взносов.

Учтите, что при полном досрочном погашении вам можно:

  • возместить стоимость выплаченной страховки, которую вы не использовали,
  • получить справку в банке об выполненном обязательстве по ипотеки. В случае споров она станет доказательством исполнения всех условий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: